Begrippen voor vastgoed en gebiedsontwikkeling

Weerstandsvermogen

De gemeente dient een passend financieel weerstandsvermogen op te bouwen voor de risico’s van grondexploitatie, zoals voor fluctuaties in de ramingen als gevolg van de jaarlijkse actualisaties. Voor het bepalen van de behoefte aan weerstandsvermogen dient een risico-analyse te worden opgesteld.

Het benodigde weerstandsvermogen is een minimaal noodzakelijke buffer binnen het grondbedrijf. De aanwezigheid van weerstandsvermogen maakt het (beter) mogelijk om in moeilijke tijden zonder zonder vreemd vermogen aan te trekken de geplande bedrijfsprocessen gedurende een middellange periode voort te zetten. De hoogte van het weerstandsvermogen wordt gebaseerd op de som van:

- De (Algemene) Reserve Grondbedrijf of Exploitatiereserve en

- De reserve exploitatie erfpachtgronden.

Het minimaal benodigde weerstandsvermogen kan op verschillende wijzen worden bepaald. Zoals hiervoor weergegeven dient het weerstandsvermogen de mogelijke risico's van de grondexploitaties af te dekken.

Twee mogelijke methodieken zijn hier kort behandeld:

• Hantering de IFLO-norm (Financiën Lokale en provinciale Overheden) van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Deze norm wordt door sommige provincies en gemeenten gebruikt voor de bepaling van de minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit.  De norm bestaat dus uit twee elementen:

1. 10% van de boekwaarden van de exploitaties.

2. 10% van de nog te maken kosten in deze exploitaties.

De IFLO-norm is een snelle en eenvoudige manier om het minimaal noodzakelijke weerstandscapaciteit te bepalen, maar houdt hierbij slechts zeer beperkt rekening met de aanwezige risico's in de grondexploitatie.

• Bepaling behoefte van weerstandsvermogen op basis van een risico inventarisatie. Dit is een tijdsintensievere methode, maar gaat dieper in op de daadwerkelijke risico's in de grondexploitaties.

De omvang van de projectspecifieke risico's kunnen aan de hand van omvang van het maximale risico (in euro) en de kans van optreden (in procenten) worden becijferd. De marktrisico's zijn aan de hand van een aantal gevoeligheidsanalyses te ramen. Mogelijke gevoeligheidsanalyses zijn bijvoorbeeld:

- het effect op de NCW van één jaar vertraging van de opbrengsten;

- het effect op de NCW van lagere indexering (1%) van de opbrengsten;

- het effect op de NCW van stijging van de rente met 1%;

Hierbij moet worden opgemerkt dat het onwaarschijnlijk is dat alle risico's uit de gevoeligheidsanalyse tegelijkertijd op treden. Bij de bepaling van de behoefte aan weerstandsvermogen dienen de effecten te worden gewogen en gedeeltelijk worden meegenomen.

Een andere manier om de gevoeligheden van de grondexploitatie te bepalen is aan de hand van een montecarlo simulatie.

Geadviseerd wordt de bepalingsmethode met de accountant te bespreken en vast te leggen.

Bronnen:

Bewerking van Notitie Grondexploitaties, commissie BBV, februari 2012 en http://www.gemeentelijkGrondbeleid.nl/Grondbeleid/Risicobeheersing/Risicomanagement/tabid/88/Default.aspx