Begrippen voor vastgoed en gebiedsontwikkeling

Discounted Cash Flow (DCF)

De DCF, letterlijk vertaald verdisconteerde kasstroom, houdt in dat toekomstige kasstromen worden verdisconteerd naar de contante waarde van deze kasstromen. Hierbij wordt de financiële waarde van geld dus gecorrigeerd voor de invloed van tijd en wordt de kwaliteit van een potentiële investering bepaald.

De disconteringsvoet waarmee wordt gecorrigeerd is afhankelijk van het rendement op alternatieve investeringen + het risico van de investering.

Rekenvoorbeeld

Stel, je overweegt een huis te kopen voor twee ton met de verwachting dat deze na 5 jaar € 300.000 waard is. Om tot dit verschil van € 100.000 te komen houdt dit in dat de waarde van het huis elk jaar met ongeveer 8,5% toe moet nemen, immers;

200.000 * (1,085)^5 = 300.000.

Om te zien of dit een slimme investering is wordt met een DCF-model berekend.

In eerste instantie lijkt een verwachte opbrengst van € 100.000 in 5 jaar een goede investering. Echter, om dit te onderschrijven is het van belang te onderzoeken wat alternatieve investeringen zijn en hoe de risico's van deze investeringen met elkaar te vergelijken zijn. Een alternatieve aanwending van de twee ton die je beschikbaar hebt, is bijvoorbeeld een staatsobligatie met een looptijd van 5 jaar. Deze worden als vrijwel risicoloos gezien en keren momenteel, bijvoorbeeld, 3,5% jaarlijkse rente uit.

Wanneer de doelstelling is om over 5 jaar € 300.000 te hebben, zouden we dus € 252.592 moeten investeren in een dergelijke staatsobligatie. Immers;

300.000 / (1,035)^5 = 252.592.

Met andere woorden, de contante waarde van 3 ton over 5 jaar is ongeveer 2,5 ton nu. Wanneer hier de aanschafwaarde van het huis afgetrokken zou worden is de netto contante waarde dus ruim € 52.000. Het jaarlijks rendement wordt hiermee:

(8,5% - 3,5%) / (100% + 3,5%) = 4,83%

Echter, de DCF-berekening houdt niet alleen rekening met jaarlijkse geldgroei op basis van inflatie of risicoloze geldgroei (de gestelde 3,5% per jaar op staatsboligaties), maar ook met de risico op de investering. Een investering in de huizenmarkt kent een hoger risico op de investering dan de investering in een staatsobligatie. Stel dat je ter vergoeding van dit risico een vergoeding van 4% per jaar over je investering wilt hebben. Hiermee is de reële risico-vrije vergoeding op je investering:

(4,83% - 4%) / (100% + 4%) = 0,008%

Het feit dat het resultaat hoger is dan 0 wil zeggen dat het loont om de investering te doen. Echter, gezien het feit dat het resultaat bijna 0 is, is dit een gevaarlijke conclusie. In geval bijvoorbeeld het vergoedingspercentage over staatsobligaties met 0,5% verhoogd wordt en het risico op de investering met 0,5% toeneemt dankzij een verslechterde markt, zal het resultaat direct onder 0% duiken waardoor het af te raden is in dit huis te investeren.