Begrippen voor vastgoed en gebiedsontwikkeling

Kasstroomschema

In een kasstroomschema wordt grafisch weergegeven hoe de opbrengsten en kosten in de loop van de tijd elkaar afwisselen.

Een kasstroomschema bestaat normaal gesproken uit de volgende onderdelen:

• een horizontale lijn die de tijd voorstelt

• naar boven die opbrengsten aangeven

• pijlen naar beneden die kosten aangeven

• lijnen die rentelasten aangeven

Iedere fase in de vastgoedlevenscyclus kent zijn eigen karakteristieke kasstroomverloop.

Financiële vastgoedberekeningen zijn in de regel exclusief btw. In veel gevallen speelt de btw echter een belangrijke rol. In deze gevallen zal deze btw nadrukkelijk inzichtelijk gemaakt worden.

Kasstromen Grondexploitatie (GREX)

De Grondexploitatie kent normaal gesproken het volgende kasstroomoverzicht:

De meest linker rode pijl naar beneden staat model voor de aankoop van de grond of een te herontwikkelen gebouw. Dit kan ook een boekwaarde zijn als de grond of het gebouw al in bezit is. De rode lijnen schuin naar beneden stellen hierbij rentelasten voor. De twee andere rode pijlen naar beneden stellen bijvoorbeeld de kosten van het slopen, bouwrijp maken, woonrijp maken en de plankosten voor. De lichtgroene pijl naar boven is de grondopbrengst vanuit de projectontwikkeling (Residuele Grondwaarde) en de donkergroene pijl naar boven stelt het tekort of de subsidie op deze grondexploitatie voor.

Kasstromen Tijdelijke Exploitatie (TEX)

Een veel vergeten deel van de grondexploitatie is de tijdelijke exploitatie. Vaak wordt een stuk grond of een te herontwikkelen gebouw nog jaren geëxploiteerd. Het saldo hiervan kan zeer positief zijn, bijvoorbeeld bij het verpachten van landbouwgrond of een resterende huurtermijn bij een te herontwikkelen kantoor, maar ook negatief, bijvoorbeeld bij anti-kraakverhuur van een groot pand. Deze kasstromen kunnen onderdeel uitmaken van de grondexploitatie of separaat inzichtelijk worden gemaakt. Het overzicht bestaat normaal gesproken uit de periodieke lasten van onderhoud, verzekeringen en belastingen en daarnaast uit huuropbrengsten.

Kasstromen Projectontwikkeling (PO)

In de fase van de Projectontwikkeling is de grootste pijl de verkoopopbrengst, hier weergegeven als de meest rechter groene pijl naar boven. Deze verkoopopbrengst kan bestaan uit de verkoopopbrengst van bijvoorbeeld een koopwoning (exclusief BTW!)

Kasstromen Exploitatiefase (EXPL)

De Exploitatiefase is verreweg de langste fase van de vastgoedlevenscyclus. Deze fase wordt gekenmerkt door huurinkomsten die jaarlijks met bijvoorbeeld inflatie zullen stijgen. Daartegenover staan de exploitatielasten. Deze bestaan uit onderhoudslasten, belastingen, verzekeringen en dergelijke. Een andere belangrijke component is de restwaarde van het gebouw aan het eind van de (theoretische) levensduur. Al deze kasstromen bepalen de bedrijfswaarde van een gebouw. Dit is de waarde die een belegger maximaal kan betalen aan een ontwikkelaar om zijn rendementsdoelstelling nog te behalen.