Begrippen voor vastgoed en gebiedsontwikkeling

Winst en verliesnemen

Met betrekking tot (tussentijdse) winst- en verliesnemen zijn in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) enkele spelregels vastgelegd. Deze zijn nader toegelicht in de notitie grondexploitaties (februari 2012).

Van belang bij winst- en verliesneming is dat het voorzichtigheidsbeginsel van toepassing. Winst kan worden genomen als het zeker is dat deze ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Dus als het project volledig is afgerond (de laatste euro besteed is en de laatst m2 verkocht is. Verliesneming dient plaats te vinden zodra deze bekend is en onafwendbaar blijkt (op basis van prognoses).

Tussentijds (indien een project nog niet volledig is gerealiseerd) kan eveneens winst worden genomen. Dit is met name van toepassing bij projecten met een lange looptijd, terwijl een groot deel van het geprognosticeerde resultaat reeds is behaald. Aan tussentijdse winstneming worden strikte voorwaarden gesteld. De wijze waarop winstneming kan plaatsvinden is beschreven in de toelichting van artikel 16 van het BBV, zo is het wenselijk dat:

- het grote project is, dat onderverdeeld is in duidelijk herkenbare delen;

- als een deelproject is afgesloten en de winst op het deelproject is gerealiseerd;

- er geen verlies verwacht wordt op andere deelprojecten tenzij daarvoor voldoende voorzieningen zijn getroffen.

In de notitie grondexploitatie 2012 is een viertal situaties van afnemende zekerheid voor de mogelijke tussentijdse winstneming beschreven.

1. Alle kosten (inclusief rentekosten en potentiële risico's) van een complex zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop is dus pure winst.

2. Een variant hierop is dat bijna alle kosten zijn gemaakt én ook de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen.

3. De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten én de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten. Deze situatie kan zich voordoen bij locaties met een relatief grote winstgevendheid.

4. Verkopen worden met een voorgecalculeerde winst gerealiseerd in een goed beheersbaar (resterend) productieproces. De voorgecalculeerde winst kan dan, onder deze relatief zekere omstandigheid, naar rato van de voortgang als gerealiseerd worden beschouwd (percentage of completion methode). Veelal wordt zo´n situatie "uitbesteed" aan een projectontwikkelaar die daadwerkelijk in staat is een goed beheersbaar (resterend) verkoop- en productieproces te organiseren en te realiseren, maar deze situatie zal niet vaak voorkomen.

Van een verlies is sprake als er meer kosten zijn dan opbrengsten. Het voorzichtigheidsprincipe bepaalt dat verliezen worden genomen op het moment dat ze bekend en onafwendbaar zijn. In respectievelijk artikel 63, 65 en 70 van het BBV zijn enkele relevante voorwaarden beschreven. Deze artikelen houden het volgende in:

1. Als de marktwaarde van de grondexploitatie lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt beoordeeld of dat geraamde verlies ( = het verschil tussen de marktwaarde en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onafwendbaar is.

2. Als het geraamde verlies onafwendbaar is dan wordt een voorziening aan de credit zijde van de balans opgenomen ter hoogte van dat geraamde verlies.

3. Als het geraamde verlies wel afwendbaar is dan is het niet noodzakelijk om een voorziening te vormen.