Begrippen voor vastgoed en gebiedsontwikkeling

Ventielen

Ventielen zijn variabelen in de integrale grondexploitatie waarvan de waarde in principe door de markt bepaald wordt, maar waarin in werkelijkheid ruimte ligt om de resultaten te beïnvloeden.

Voorbeelden hiervan zijn o.a. de huurprijs en de gestelde rendementseis voor de exploitant, de winst en risico voor de ontwikkelaar en de verwervingskosten voor de grondexploitant (meestal de gemeente). Aan deze ventielen kan 'gedraaid' worden om de saldi van de verschillende fases te beïnvloeden. Dankzij de doorwerking van saldi 'van rechts naar links' (zie figuur) resulteert een aanpassing van de huurprijs door de exploitant, ceterus paribus, tot een aanpassing van de residuele grondwaarde voor de gemeente.

In de markt zijn deze variabelen de variabelen die voor 'lucht in de markt' kunnen zorgen. Waarden en aannames voor deze variabelen worden vaak comparatief bepaald; wanneer bijvoorbeeld bij recent gerealiseerde projecten een bepaalde rendementseis en huurprijs gesteld zijn, wordt ook voor een nieuw project uitgegaan van deze waarden, wat leidt tot een grondprijs in de grondexploitatie. Deze grondprijs wordt dan vaak als waarheid aangenomen, terwijl in werkelijkheid een reële aanpassing van andere variabelen van bijvoorbeeld de ontwikkelaar / de exploitant leidt tot een gelijkblijvende grondwaarde. Met andere woorden, in veel situaties is de grondwaarde de enige resultante die het marktrisico draagt, terwijl ook andere variabelen aangepast kunnen worden op basis van risico's en marktomstandigheden.